Fréjus : le défi énergétique des 1 236 résidences principales achevées jusqu'en 1945 face aux nouvelles normes

59 719 habitants résident aujourd'hui à Fréjus, au cœur d'un marché immobilier où l'ancienneté du bâti dicte désormais la valeur des actifs. Les chiffres arrêtés au 8 novembre 2026 recensent 16 832 DPE enregistrés sur la commune, offrant une vision de la performance thermique locale. Si la modernité gagne du terrain, la structure de l'offre reste ancrée dans l'histoire : 4,7 % des diagnostics concernent des logements édifiés avant 1949, tandis que les constructions d'avant 1975 pèsent pour 35,4 % des études réalisées. Cette maturité du parc immobilier fréjusien, dominé à 86,9 % par les appartements dans les enregistrements ADEME, impose une vigilance particulière aux propriétaires, notamment dans un contexte où 42,3 % des ménages occupent leur résidence principale depuis 10 ans ou plus selon l'INSEE.

La répartition des classes énergétiques à Fréjus dessine un paysage contrasté. Avec 50,2 % des DPE classés en C, soit 8 452 diagnostics, la majority des biens évalués se situe dans une moyenne honorable. Toutefois, la base de données révèle que 1 087 DPE affichent une étiquette E, ce qui représente 6,5 % des enregistrements. Pour ces logements, l'échéance de 2034, qui marquera l'interdiction de mise en location des passoires thermiques de classe E en métropole, commence à peser sur les stratégies patrimoniales. Cette réalité technique rencontre un marché qui a vu le prix médian des appartements progresser de 3 700 €/m² en 2021 à 4 220 €/m² en 2025, illustrant une valorisation constante malgré les contraintes de rénovation croissantes.

À Fréjus dans le Centre Ville, 3,6 % des DPE révèlent des classes F ou G

Le secteur Centre Ville, avec ses 1 656 DPE localisés, témoigne de la complexité de rénover le cœur historique. Ici, la période de construction dominante s'étire entre 1948 et 1974, une ère architecturale souvent synonyme de défis d'isolation. Les diagnostics révèlent que 3,6 % des biens évalués dans ce périmètre précis sont classés F ou G, un taux supérieur à la moyenne communale de 2,2 %. Avec une surface moyenne de 59 m² pour les diagnostics enregistrés dans cette zone et une faible part de maisons (5 %), le centre-ville impose aux copropriétés une réflexion collective sur les systèmes de chauffage. L'électricité reste l'énergie dominante à l'échelle de la ville, irriguant 67,1 % des diagnostics énergétiques.

Pour les bailleurs du centre, cette concentration de classes énergétiques fragiles n'est pas neutre. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, que ce soit lors d'un renouvellement de bail ou d'une nouvelle mise en location. À Fréjus, où l'INSEE dénombre 42,5 % de locataires, cette mesure impacte directement le rendement locatif. Les logements du centre, affichant une surface moyenne de 59 m², constituent souvent le premier échelon d'investissement. L'obligation de réaliser un audit énergétique pour les immeubles en monopropriété classés E, F ou G vient s'ajouter aux formalités, bien que les appartements en copropriété en soient exemptés à ce stade pour la vente.

Le secteur de Saint-Aygulf et ses 30,3 % de maisons face au défi thermique

Dans le secteur Saint-Aygulf, la morphologie du parc se distingue nettement avec 30,3 % de maisons parmi les 1 559 DPE localisés. Cette spécificité individuelle s'accompagne d'une proportion plus marquée de classes énergétiques basses : 4,9 % des DPE y sont classés F ou G. La surface moyenne des biens diagnostiqués, fixée à 59 m², masque les disparités entre les villas spacieuses et les résidences plus denses. Pour une maison de ce secteur classée F ou G, l'audit énergétique est une pièce obligatoire du dossier de diagnostic technique depuis avril 2023, une contrainte étendue aux classes E depuis le début de l'année 2025.

• Audit énergétique obligatoire pour les maisons individuelles classées E, F ou G lors de la vente.
• Consommation médiane des diagnostics à Fréjus : 139 kWh/m²/an.
• Facture énergétique annuelle médiane estimée à 817 € par logement.
• 69,2 % des résidences principales utilisent l'électricité comme mode de chauffage principal selon l'INSEE.

L'héritage de Fréjus : l'état du parc bâti et ses 1 236 résidences principales achevées jusqu'en 1945

L'analyse des données de l'INSEE 2022 permet de quantifier précisément l'ancienneté des résidences principales à Fréjus : 649 ont été achevées avant 1919 et 587 entre 1919 et 1945. Ce socle de 1 236 résidences principales construites jusqu'en 1945 inclus représente un défi singulier. Ces habitations, souvent dépourvues d'isolation d'origine efficace, se retrouvent confrontées aux critères modernes du confort thermique. Dans l'ensemble de la commune, 73,3 % des DPE portent sur des biens construits avant 1997, une année charnière pour le profil statistique du parc local. Cette antériorité explique pourquoi seulement 5,3 % des diagnostics atteignent l'excellence de la classe A.

Pourtant, le dynamisme de la construction ne s'est pas tari. Entre 2006 et 2019, 5 263 résidences principales sont sorties de terre, contribuant à la montée en puissance des classes B (15,6 % des DPE). Les acquéreurs de ces biens récents bénéficient d'un marché où la facture énergétique annuelle médiane à l'échelle de la ville est de 817 €, un argument de poids alors que le prix médian des maisons a atteint 4 430 €/m² en 2025.

Counillier Valescure à Fréjus : le modèle de la performance avec 0,3 % de F ou G

Le secteur de Counillier Valescure se pose en contre-modèle du parc ancien. Avec 1 350 DPE localisés, seule une infime fraction de 0,3 % des diagnostics est classée F ou G. Ce résultat s'explique par une période de construction dominante située entre 2006 et 2012, période charnière pour la performance énergétique. Ici, les maisons représentent 20,9 % des diagnostics et la surface moyenne atteint 62 m². Ce secteur attire une population en quête de pérennité, comme en témoigne le statut de propriétaires occupants qui concerne 54,8 % des ménages fréjusiens à l'échelle de la commune.

La sécurité des biens reste cependant un point de vigilance pour tous les secteurs de Fréjus. Selon Géorisques, la commune est exposée à divers périls, notamment l'inondation, les mouvements de terrain, le feu de forêt et le risque industriel. La zone sismique est classée en niveau 2 (faible) et le potentiel radon est de niveau 3. Ces éléments, intégrés à l'état des risques, sont indispensables lors de la vente de n'importe quel bien, qu'il s'agisse d'un appartement de 46 m² à Fréjus Plage ou d'une villa de Valescure. L'ancienneté d'emménagement à Fréjus souligne une certaine stabilité : 13,7 % des ménages sont installés depuis moins de 2 ans, quand une large partie de la population s'inscrit dans le temps long.

Le marché des maisons à Fréjus : un prix médian de 4 430 €/m² en 2025

Le segment de la maison individuelle à Fréjus montre une raréfaction de l'offre et un maintien des prix. En 2021, 288 ventes de maisons étaient enregistrées par la DGFiP pour un prix médian de 4 250 €/m². En 2025, ce volume est tombé à 198 transactions, mais le prix a grimpé à 4 430 €/m². Pour un acquéreur, une maison classée F ou G représente désormais un calcul complexe. Non seulement le loyer ne pourra être augmenté en cas de mise en location, mais depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole.

• Prix médian des appartements en 2025 : 4 220 €/m² (1 129 ventes).
• Part des maisons dans l'ensemble des logements (INSEE) : 27,4 %.
• Nombre de logements vacants à Fréjus : 1 360 (soit 3 % du parc).
• Part de DPE classés A ou B à l'échelle communale : 20,9 %.

Ce que cela change pour vous à Fréjus : conseils aux propriétaires

Pour le vendeur d'une maison à Fréjus, la classe énergétique est devenue un facteur de négociation directe. Si votre bien est classé E, f ou G, l'audit énergétique est désormais obligatoire. Ce document, plus complet que le simple DPE, propose des scénarios de travaux pour atteindre une classe performante. Pour le bailleur, la vigilance est de mise : les logements G sont déjà exclus du marché locatif pour les nouveaux baux, suivis par les F en 2028 et les E en 2034. Les 1 087 DPE classés E à Fréjus constituent ainsi une réserve de rénovation prioritaire pour les années à venir.

L'acheteur, de son côté, doit scruter la surface médiane des diagnostics à Fréjus (61 m²) et comparer les consommations. Avec une prédominance du chauffage électrique (69,2 % des résidences principales), l'isolation des parois et la qualité des vitrages sont les premiers leviers de réduction de la facture. À Fréjus Plage, la surface moyenne de 46 m² pour les DPE localisés suggère des appartements souvent destinés à la résidence secondaire (qui sont 16 294 sur la commune). La performance énergétique y est tout aussi cruciale pour maîtriser les charges de copropriété, dans un quartier où la période de construction 1948-1974 est la plus représentée parmi les évaluations réalisées.

• Vérifier la validité du DPE : ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 ont expiré au 31 décembre 2024.
• Consulter l'état des risques pour les mentions d'inondation et de feu de forêt.
• S'assurer que le loyer d'un bien F ou G n'a pas été révisé illégalement depuis août 2022.
• Identifier si le logement fait partie des 3 147 HLM loués vides pour les investisseurs en quête de mixité.

Perspectives 2026 : l'adaptation de Fréjus aux nouvelles contraintes thermiques

Dès 2028, les logements classés F ne pourront plus faire l'objet de nouveaux baux sans travaux préalables. À Fréjus, 302 diagnostics enregistrés affichent cette étiquette, incitant les syndics et les propriétaires individuels à anticiper. La structure énergétique de la ville, où le gaz de ville ne concerne que 21,7 % des résidences principales, laisse une large place aux pompes à chaleur et aux solutions électriques performantes. Les 16 294 résidences secondaires de la commune, bien que parfois moins sollicitées en hiver, n'échappent pas à la décote verte lors des transactions, le DPE restant valable 10 ans.

L'immobilier fréjusien en novembre 2026 se définit par sa capacité à intégrer ces contraintes réglementaires sans briser sa dynamique de prix. Avec seulement 3 % de logements vacants, la pression sur l'offre reste forte, ce qui devrait encourager la rénovation du parc privé. Les secteurs comme Saint-Aygulf, avec leur part élevée de maisons, seront les laboratoires de cette transition énergétique, transformant peu à peu l'héritage des années 1948-1974 en un habitat durable.

46 079 logements composent aujourd'hui le paysage de Fréjus, une ville où 54,8 % des ménages ont choisi l'ancrage de la propriété. Cette stabilité est le meilleur garant d'un entretien régulier du bâti, essentiel pour préserver la valeur des biens face aux risques naturels et aux exigences climatiques de demain.